来源：上海证券报

　　8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、中国人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称“沪八条”），自2026年8月21日起施行。

　　总体来看，“沪八条”覆盖住房公积金、个人住房信贷、购房补贴、房票安置、存量住房收购等五大领域。其中一大变化是，明确优化个人住房信贷政策，调整二套房贷款首付比例下限，即对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

　　按照优化后的政策规定：上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

　　根据中国人民银行上海总部8月20日发布的通知，银行业金融机构应根据通知规定的下限要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付比例水平。在具体实施中，各家银行须充分考虑在途交易等因素，切实便民利民。

　　“降低首付款比例意味着信贷再松绑。”中指研究院上海数据总经理张文静认为，将外环外二套房贷款最低首付款比例从“不低于20%”下调至“不低于15%”，与首套持平，这意味着购买外环外二套住房的置业门槛下降，预计将直接利好外环外住房改善家庭。

　　据张文静测算，以一套总价400万元的二套住房为例，首付门槛将由80万元降至60万元，预计对外环外新房去化、激活置换链条将产生积极作用。

　　今年一季度，上海已调整商业用房的房贷最低首付比例政策，即自2026年3月16日起，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。业内人士普遍认为，此次再度调整个人住房最低首付款比例意义重大，影响面更广。

　　“上海已两次下调首付款比例，显示出地方政府在稳楼市、稳预期方面的决心，尤其是针对改善性需求的支持力度加大。”中国首席经济学家论坛成员庞溟对上海证券报记者表示，购买二套房的群体往往是改善型购房者，降低首付比例能够直接减轻购房资金压力，提升市场活跃度。

　　今年以来，居民提前还款意愿较强，住房贷款规模增长疲弱。结合上海地区的个人住房贷款数据来看，上半年上海住户部门中长期贷款增加了155亿元，而在7月，住户部门中长期贷款减少了67亿元。

　　“当前，居民不愿意加杠杆的态势明显，金融加速器弱化是资本密集型的房地产市场走弱的重要原因。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，降低首付款比例，目的是为了鼓励居民用足金融工具实现住房消费需求，进而为楼市新增血液，提高市场交易活跃度。

　　在庞溟看来，“沪八条”中的信贷松绑不仅是短期刺激，更是对市场信心的修复，旨在稳定住房消费与房地产投资。未来若叠加收入改善与市场预期修复，楼市有望在政策托底下实现温和企稳。