作者：佚名    来源：中国证券报

    8月28日，国土资源部网站发布通知称，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土部与住建部近日共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，试点集体建设用地建设租赁用房是多赢的政策，政策落地对13个试点城市的租赁市场影响很大。
　　丰富租赁市场参与主体
　　《方案》提出，在超大、特大城市以及有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
　　建设和运营机制方面，《方案》提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系，完善合同履约监管机制。
　　《方案》同时指出不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序，同时探索保障承租人获得基本公共服务的权利。
　　试点城市将根据方案编制实施方案，经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后，2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。
　　加大租赁住房供应
　　近期，广州、杭州等逾20个城市发布了加速租赁行业发展的政策。一是增加供应70年产权的出租房用地，这类政策以北京和上海等城市为代表；二是推行租购同权，确保承租人获得基本公共服务的权利。
　　事实上，集体建设用地用于租赁房屋建设并非新话题。从2011年起，北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。
　　张大伟认为，建立租购并举的住房体系，是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。
　　同时，鼓励集体用地建设租赁房，有利于用地指标紧张的城市加快租赁房源供应。此次试点的13个城市基本属于一二线城市，这些城市土地相对紧张，部分区域存在城中村等集体土地。部分集体用地进入租赁市场，有利于增加房源供应，也有利于城中村改造。
　　租赁市场的核心问题是租购比悬殊，商品房住宅用地用于出租开发回报率过低，年收益通常只有1-2%。集体用地土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。集体用地建设出租房，在市场化情况下，年投资回报率可以达到5%以上。
　　张大伟指出，集体建设用地建设租赁用房的难点是如何防止以租代售。同时，租赁与房价增长存在博弈关系，促进租赁行业发展，前提仍是要防止房价大幅上涨。